עורך דין רכישת דירה

תוכן עניינים

הביטוי רכישת דירה מאגד בתוכו מכלול של סוגי עסקאות רכישה שונות ואלו הן מקצתם: העברה ללא תמורה, העברה אגב גירושין, רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה, רכישה מכונס נכסים, רכישה בקבוצות רכישה ועוד.

כל אחד מסוגי העסקאות מהווה עולם ומלואו, דבר הדורש מעורך הדין ידע מקצועי רב, הבנה בפרטים הקטנים וניסיון מוכח לשילוב בין השניים. תפקידו של עורך דין רכישת דירה הוא להבטיח כי העסקה תבוצע בהצלחה ובשביעות רצון מלאה של הרוכשים על ידי ביצוע מספר בדיקות מקדמיות רב שיבטיחו את העברת הזכויות והשלמת העסקה.

 

הבדיקות שמבצע עורך דין רכישת דירה

ברמת הכותרת, עורך הדין בודק את זהות המוכר, טיב הזכויות הנמכרות, חשיפה לתשלום מס והתאמת המצב התכנוני לבנוי בפועל.

 

זהות המוכר

אומנם הבדיקה זו תשמע כטריוויאלית לחלק מן האנשים אך חשוב לוודא כי מי שאכן מציג עצמו כבעלים של הדירה הנרכשת אכן הבעלים שלה בפועל. זהות המוכר נלמדת מעיון בנסח הטאבו המופק מאתר של לשכת רישום המקרקעין בעלות סמלית של 15 ₪. חשוב מאוד שנסח הטאבו יהיה מעודכן למועד הבדיקה.

בחלק מהמקרים, לרוב בעת רכישת דירה מקבלן, הדירה עדיין לא נרשמה בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין ולכן באמצעות הנפקת נסח 'טאבו' לא ניתן יהיה ללמוד אודות הבעלים של הדירה הנמכרת. במקרה מעין זה, יש לבקש כי המוכר יציג טופס 'אישור זכויות' שיאשר כי המוכר אכן הבעלים של הדירה.

 

טיב הזכויות הנמכרות

נסח הטאבו אותו הנפקנו לשם זיהוי המוכר שלפנינו כבעלים של הדירה, מהווה תעודת זהות לנכס שיש בה ללמדנו רבות אודות ההזדמנות שלפנינו.

ניתן ללמוד על טיב הזכויות: האם הזכויות בבעלות פרטית מלאה של המוכר? האם מדובר בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל? האם הדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים או שמא מדובר בבעלות במושע? או בחברה משכנת?

כמו כן, ניתן ללמוד כיצד המוכר רכש את זכויותיו בדירה. העניין חשוב אם מדובר ברכישת דירה מירושה לשם חישוב מס השבח הצפוי לתשלום בעת מכירת הדירה.

ככל ועסקינן בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, הבדיקה לא מסתיימת בעיין בנסח הטאבו ויש לבקש לעיין בהסכם החכירה ותנאיו.

 

הצמדות לדירה

נסח הטאבו עשוי אף ללמוד בדבר ההצמדות הנטענות על ידי המוכר של הדירה. האם, לדוגמא, המחסן והחניה שהוצגו בביקור בדירה אכן מוצמדים לדירה הנרכשת? וכיו"ב. ההצמדות נלמדות מעיון משולב של נסח הטאבו ומסמכי הבית המשותף.

 

עיקולים / שעבודים / שאר 'מרעין בישין'

בכדי שהזכויות בדירה יעברו על שם הקונה בהצלחה, יש לוודא כי הן "נקיות" מכל הערה ו/או שעבוד. נסח הטאבו יספק לנו מידע רב בעניין זה ויעזור לנו להתנהל בצורה נכונה יותר בשלב הבדיקות המקדמיות וניהול המשא ומתן מול המוכר.

עורך דין רכישת דירה ידע לבצע את כל הבדיקות, ידע לבקש מכתב כוונות לשם הסרת הערות על הנכס ולקבוע בחוזה בשיתוף בא כוח המוכר את מנגנונים להסרת אותם הערות.

במקביל לעיון בנסח הטאבו, מומלץ להפיק פלט מידע מרשם החברות ורשם המשכונות בכדי לוודא שאין הערות אשר עלולות להגביל את העברת הזכויות ואינן רשומות בנסח הטאבו.

 

התאמת הבנוי להיתר הבנייה

כבר עתה אדגיש כי בדיקות תכנוניות / הנדסיות ובדיקת התאמה של הבנוי להיתר הבנייה מומלץ לבצע בסיוע של שמאי מקרקעין ו/או מהנדס. בשלב הזה מומלץ להזמין את תיק הבניין מאתר האינטרנט של העירייה הרלוונטית וכן להזמין (אם לא הוזמן עד עתה) את תיק הבית המשותף.

עיון בשני המסמכים הללו עשויים ללמד אותנו על חריגות בנייה אם נעשו וכיו"ב. במקרה ובו מצאנו כי ישנן חריגות בנייה, אזי חשוב מאוד לקבוע בהסכם המכר מנגנון שיטפל בכך ובפרט להכשרת החריגות שנמצאו וכן לעלויות הנלוות לכך.

לדוגמא: שכ"ט מומחים ויועצים, אגרות, היטל השבחה, תשלום דמי היתר (אם רלוונטי), הגבלות בהעברת הזכויות, ירידה בשווי הנכס, התמודדות מול צווי הריסה וכיוצא בזה.

כמו כן, חשוב לקבוע מנגנון לביטול ההסכם במקרה מעין זה.

בשלב הזה רצוי גם לשכור את שירותיה של חברת בדק בית אשר תפקידה הוא לבחון את מערכות הבית: חשמל, אינסטלציה וכיוצא בזה ולהתריע בפני פגמים שלא נראים לעין.

במסגרת הבדיקות התכנוניות יש לבדוק את מסמכי התב"ע (תכנית בניין עיר). כאמור, מומלץ כי שמאי מקרקעין שזו מומחיותו יבצע את הבדיקה הנ"ל שכן עיון מקצועי בתב"ע עשוי לסייע באיתור מידע רב על הזכויות הבנייה שבנכס והאם נוצלו במלואן, בנייה מתוכננת בסביבה, התאמה השימוש בפועל למול השימוש החוקי וכיוצא בזה.

 

תכנון מס ברכישת הדירה

אחת הסיבות שיש לשכור את שירותיו של עורך דין רכישת דירה עוד בראשיתו של התהליך היא בכך שעורך דין מיומן ידע לצמצם למינימום את החשיפה לתשלום מס.

ברמה העקרונית, בעת רכישת דירה הרוכש עשוי לשלם מס רכישה אך ישנם מקרים בהם הרוכש יהיה פטור מתשלום המס.

פטורים נפוצים מתשלום מס רכישה הם לדוגמא: שיעור מס הרכישה עד לשווי של 1,744,505 ₪ הינו 0%, לנכה ועולה כמפורט בתקנות 11 ו-12 לתקנות מיסוי מקרקעין נקבע שיעור מס מופחת של 0.5%, כאשר למוכר רצון למכור את הדירה הראשונה בתוך תקופת הזמן הקבוע בחוק וכיוצא בזה.

 

לסיכום

כפי שניתן להיווכח מקריאת המאמר, עורך דין רכישת דירה מבצע מספר בדיקות רב הן אודות זהות המוכר והן אודות הדירה הנמכרת ולכן חשוב מאוד לבצע את התהליך עם עורך דין מקצועי ומיומן שידע להפוך את כל האבנים בדרך אל היעד הנכסף.

לעורך דין יוני לוי ניסיון רב ומוכח במתן ליווי משפטי לרכישת דירה.

לייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות לפני רכישת דירה ולקבלת הצעת מחיר לליווי משפטי, פנו עכשיו לעורך דין יוני לוי.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן