עורך דין רכישת דירה

תוכן עניינים

הביטוי רכישת דירה מאגד בתוכו מכלול של סוגי עסקאות רכישה שונות ואלו הן מקצתם: העברה ללא תמורה, העברה אגב גירושין, רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה, רכישה מכונס נכסים, רכישה בקבוצות רכישה ועוד.

כל אחד מסוגי העסקאות מהווה עולם ומלואו, דבר הדורש מעורך הדין ידע מקצועי רב, הבנה בפרטים הקטנים וניסיון מוכח לשילוב בין השניים. תפקידו של עורך דין רכישת דירה הוא להבטיח כי העסקה תבוצע בהצלחה ובשביעות רצון מלאה של הרוכשים על ידי ביצוע מספר בדיקות מקדמיות רב שיבטיחו את העברת הזכויות והשלמת העסקה.

 

הבדיקות שמבצע עורך דין רכישת דירה

ברמת הכותרת, עורך הדין בודק את זהות המוכר, טיב הזכויות הנמכרות, חשיפה לתשלום מס והתאמת המצב התכנוני לבנוי בפועל.

 

זהות המוכר

אומנם הבדיקה זו תשמע כטריוויאלית לחלק מן האנשים אך חשוב לוודא כי מי שאכן מציג עצמו כבעלים של הדירה הנרכשת אכן הבעלים שלה בפועל. זהות המוכר נלמדת מעיון בנסח הטאבו המופק מאתר של לשכת רישום המקרקעין בעלות סמלית של 15 ₪. חשוב מאוד שנסח הטאבו יהיה מעודכן למועד הבדיקה.

בחלק מהמקרים, לרוב בעת רכישת דירה מקבלן, הדירה עדיין לא נרשמה בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין ולכן באמצעות הנפקת נסח 'טאבו' לא ניתן יהיה ללמוד אודות הבעלים של הדירה הנמכרת. במקרה מעין זה, יש לבקש כי המוכר יציג טופס 'אישור זכויות' שיאשר כי המוכר אכן הבעלים של הדירה.

 

טיב הזכויות הנמכרות

נסח הטאבו אותו הנפקנו לשם זיהוי המוכר שלפנינו כבעלים של הדירה, מהווה תעודת זהות לנכס שיש בה ללמדנו רבות אודות ההזדמנות שלפנינו.

ניתן ללמוד על טיב הזכויות: האם הזכויות בבעלות פרטית מלאה של המוכר? האם מדובר בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל? האם הדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים או שמא מדובר בבעלות במושע? או בחברה משכנת?

כמו כן, ניתן ללמוד כיצד המוכר רכש את זכויותיו בדירה. העניין חשוב אם מדובר ברכישת דירה מירושה לשם חישוב מס השבח הצפוי לתשלום בעת מכירת הדירה.

ככל ועסקינן בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, הבדיקה לא מסתיימת בעיין בנסח הטאבו ויש לבקש לעיין בהסכם החכירה ותנאיו.

 

הצמדות לדירה

נסח הטאבו עשוי אף ללמוד בדבר ההצמדות הנטענות על ידי המוכר של הדירה. האם, לדוגמא, המחסן והחניה שהוצגו בביקור בדירה אכן מוצמדים לדירה הנרכשת? וכיו"ב. ההצמדות נלמדות מעיון משולב של נסח הטאבו ומסמכי הבית המשותף.

 

עיקולים / שעבודים / שאר 'מרעין בישין'

בכדי שהזכויות בדירה יעברו על שם הקונה בהצלחה, יש לוודא כי הן "נקיות" מכל הערה ו/או שעבוד. נסח הטאבו יספק לנו מידע רב בעניין זה ויעזור לנו להתנהל בצורה נכונה יותר בשלב הבדיקות המקדמיות וניהול המשא ומתן מול המוכר.

עורך דין רכישת דירה ידע לבצע את כל הבדיקות, ידע לבקש מכתב כוונות לשם הסרת הערות על הנכס ולקבוע בחוזה בשיתוף בא כוח המוכר את מנגנונים להסרת אותם הערות.

במקביל לעיון בנסח הטאבו, מומלץ להפיק פלט מידע מרשם החברות ורשם המשכונות בכדי לוודא שאין הערות אשר עלולות להגביל את העברת הזכויות ואינן רשומות בנסח הטאבו.

 

התאמת הבנוי להיתר הבנייה

כבר עתה אדגיש כי בדיקות תכנוניות / הנדסיות ובדיקת התאמה של הבנוי להיתר הבנייה מומלץ לבצע בסיוע של שמאי מקרקעין ו/או מהנדס. בשלב הזה מומלץ להזמין את תיק הבניין מאתר האינטרנט של העירייה הרלוונטית וכן להזמין (אם לא הוזמן עד עתה) את תיק הבית המשותף.

עיון בשני המסמכים הללו עשויים ללמד אותנו על חריגות בנייה אם נעשו וכיו"ב. במקרה ובו מצאנו כי ישנן חריגות בנייה, אזי חשוב מאוד לקבוע בהסכם המכר מנגנון שיטפל בכך ובפרט להכשרת החריגות שנמצאו וכן לעלויות הנלוות לכך.

לדוגמא: שכ"ט מומחים ויועצים, אגרות, היטל השבחה, תשלום דמי היתר (אם רלוונטי), הגבלות בהעברת הזכויות, ירידה בשווי הנכס, התמודדות מול צווי הריסה וכיוצא בזה.

כמו כן, חשוב לקבוע מנגנון לביטול ההסכם במקרה מעין זה.

בשלב הזה רצוי גם לשכור את שירותיה של חברת בדק בית אשר תפקידה הוא לבחון את מערכות הבית: חשמל, אינסטלציה וכיוצא בזה ולהתריע בפני פגמים שלא נראים לעין.

במסגרת הבדיקות התכנוניות יש לבדוק את מסמכי התב"ע (תכנית בניין עיר). כאמור, מומלץ כי שמאי מקרקעין שזו מומחיותו יבצע את הבדיקה הנ"ל שכן עיון מקצועי בתב"ע עשוי לסייע באיתור מידע רב על הזכויות הבנייה שבנכס והאם נוצלו במלואן, בנייה מתוכננת בסביבה, התאמה השימוש בפועל למול השימוש החוקי וכיוצא בזה.

 

תכנון מס ברכישת הדירה

אחת הסיבות שיש לשכור את שירותיו של עורך דין רכישת דירה עוד בראשיתו של התהליך היא בכך שעורך דין מיומן ידע לצמצם למינימום את החשיפה לתשלום מס.

ברמה העקרונית, בעת רכישת דירה הרוכש עשוי לשלם מס רכישה אך ישנם מקרים בהם הרוכש יהיה פטור מתשלום המס.

פטורים נפוצים מתשלום מס רכישה הם לדוגמא: שיעור מס הרכישה עד לשווי של 1,744,505 ₪ הינו 0%, לנכה ועולה כמפורט בתקנות 11 ו-12 לתקנות מיסוי מקרקעין נקבע שיעור מס מופחת של 0.5%, כאשר למוכר רצון למכור את הדירה הראשונה בתוך תקופת הזמן הקבוע בחוק וכיוצא בזה.

 

לסיכום

כפי שניתן להיווכח מקריאת המאמר, עורך דין רכישת דירה מבצע מספר בדיקות רב הן אודות זהות המוכר והן אודות הדירה הנמכרת ולכן חשוב מאוד לבצע את התהליך עם עורך דין מקצועי ומיומן שידע להפוך את כל האבנים בדרך אל היעד הנכסף.

לעורך דין יוני לוי ניסיון רב ומוכח במתן ליווי משפטי לרכישת דירה.

לייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות לפני רכישת דירה ולקבלת הצעת מחיר לליווי משפטי, פנו עכשיו לעורך דין יוני לוי.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן