אם אתם ניצבים בפני עסקת רכישה של נדל"ן, ניתן להניח שמדובר באחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייכם הבוגרים. אולם אם לא תשכילו לבצע בדיקות מקדימות כהלכה, העסקה עלולה להתברר כהחלטה שגויה שתעלה לכם ביוקר. לכן במדריך הבא בחרנו לסקור 10 היבטים חשובים לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן, בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה.
הנושאים שאתם חייבים לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן
לפני שאתם ניגשים לביצוע עסקת מקרקעין או נדל"ן, ישנם כמה נושאים שחשוב ביותר לבדוק מראש ורצוי בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה, שיסייע הן בביצוע הבדיקות המקדמיות, והן בהמשך העסקה, כאשר תידרשו לנהל משא ומתן, לחתום על חוזה הרכישה, ולבסוף גם להסדיר את רישום הזכויות בנכס על שמכם.
1. בדיקת רישום של בעלי הזכויות בנכס ומצב הרישומי
לפני שרוכשים נדל"ן מיד שניה, חשוב לבדוק מהו מצב הזכויות של המוכר. עורך דין מקרקעין מטעמכם, יבחן את הרישום של הנכס המיועד לרכישה (בין שמדובר על דירה או בית מיד שנייה) לצד זהותו של הצד המוכר, על מנת להבטיח שהוא אכן רשום כבעל הנכס או כחוכר שלו, שהנכס רשום על שמו, שזכויותיו נכס נקיות, ושאין מניעה למכירת הנכס.
2. בדיקת שעבודים, עיקולים, חובות, צווי מניעה וכדומה
לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן מיד שנייה, חשוב לבדוק כי הנכס אינו משועבד, וכי לא חלים עליו צווי מניעה שונים, עיקולים וכן הלאה. גם בזאת יוכל לסייע לכם עורך דין נדלן, שיוודא עבורכם כי הנכס נקי מחובות ומזכויות של צד שלישי.
לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן מסוג עסקת רכישה של דירה מיד שנייה, יש לבדוק את מסמכי הרישום בבית המשותף (התשריט, הצו והתקנון), שאותם ניתן לקבל מלשכת רישום המקרקעין. התשריט יאפשר לכם להבטיח שהנכס המיועד לקניה אכן בבעלותם של המוכרים וכי לא מדובר על נכס אחר שנמצא באותו בניין, וכן שהנכס אכן הולם את זכויות המוכרים כפי שאלו רשומות בטאבו.
התקנון של הבית המשותף הוא מסמך חשוב כשלעצמו, מאחר והוא מסדיר את היחסים שבין בעלי הדירות בבניין, ומעגן את החובות והזכויות שלהם, לרבות זכויות בנייה והצמדות (חניות, חצר, גגות, וכן הלאה).
4. בדיקת חריגות בנייה וזכויות בנייה
את הבדיקות הללו אפשר לערוך בעזרתו של איש מקצוע כדוגמת מהנדס או שמאי, או לחילופין – לקבוע עם עו"ד מקרקעין מראש שיערוך עבורכם את הבדיקות הללו בעזרת בעל מקצוע רלוונטי שעובד עמו.
- חריגות בנייה בנכס – חריגות בנייה בנכסים המיועדים לרכישה הן בעייתיות היות והן מקשות על תהליך קבלת המשכנתא, ועלולות גם לפגוע ביכולתם של הרוכשים לעשות בנכס שימוש בעתיד, עד כדי גרירת קנסות, חיובי ארנונה והיטל השבחה עודפים, ואף צווי הריסה. חריגות בניה עלולות גם להוביל לירידה בשווי הנכס, וזאת עוד לפני שהזכרנו את הבעיה הגדולה יותר, והיא עצם העובדה שבניה ללא היתר כמו גם שימוש במבנים שנבנו ללא היתר, הם בגדר עבירה פלילית. על מנת לברר אם קיימות חריגות בנייה בנכס המיועד לרכישה ו / או צווי הריסה או הליכים משפטיים, יש לבדוק אם רשומות הערות הנוגעים לצווי מניעה, חריגות בנייה, הפקעות או צווי הריסה בנסח הטאבו. בנוסף, מידע בנושא זמין גם במחלקת ההנדסה ברשות המקומית, וחשוב לבדוק זאת לפני שחותמים על חוזה הרכישה.
- זכויות הבנייה בנכס – בהקשר לבדיקת זכויות הבניה בנכס, תוכלו לבקש תדפיס של המידע התכנוני הנוגע לשימוש וייעוד המקרקעין, כדי לעמוד על הזכויות בנכס ותכניות שחלות עליו, דרך הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כך תוכלו להבין האם זכויות הבנייה בנכס המיועד לרכישה אכן מומשו באופן מלא.
5. עלות הנכס
מחיר הנכס הוא בין הפרמטרים החשובים ביותר שיש לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן. בראש ובראשונה יש להבין אם מחירו של הנדל"ן מתאים לתקציב שלכם, ולאחר מכן – האם מדובר במחיר ריאלי והוגן ביחס למחיר השוק של נכסים דומים באזור. לרוב תתבצע בדיקת שווי הנכס בעזרת שמאי מקרקעין או על ידי בדיקה עם שכנים, מכרים, או מתווכי נדל"ן. ניתן כיום לבדוק את מחירם של נכסים דומים גם בלוחות נדל"ן באינטרנט. חשוב להכיר כי כיום קיימת גם אופציה להשוות את מחיר הנכס המיועד לרכישה לנתונים הזמינים באתר האינטרנט של רשות המיסים, על מחירי עסקאות מקרקעין שבוצעו באזור המדובר בשנים האחרונות.
6. זמינות מקורות מימון והון מספק לכיסוי ההוצאות הנלוות לעסקת הנדל"ן
לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן, עליכם לוודא כי יש ברשותכם יכולת לעמוד בתשלום התמורה עבור הנכס. חשוב להיערך מבעוד מועד היות ואי עמידה מצידכם בתשלומים, תיחשב כהפרת חוזה יסודית, שעלולה להסתיים בדרישה לכך שתשלמו למוכר פיצוי כספי בסך 10 אחוזים משווי הנכס. לכן בררו מבעוד מועד מהו ההון העצמי העומד לרשותכם ומהם מקורות המימון הנוספים שתוכלו להסתייע בהם על מנת להשלים את יתרת הסכום הנחוץ לרכישת הנכס. בהקשר לנושא זה יש לבחון מראש גם את ההיבטים הבאים:
- פריסת התשלומים בעסקה – לפני שאתם חותמים על עסקת הרכישה, חשוב לבדוק האם יש לכם יכולת לעמוד בפריסת התשלומים המוצעת. לא סביר, למשל, להתחייב למועדי תשלום שיחולו לפני קבלת הכספים ש"בניתם עליהם".
- ההון העצמי ויכולת עמידה בהוצאות נלוות – על פי הנחיות בנק ישראל, קיימת הגבלה על גובה המשכנתא שאפשר לקחת מתוך סכום הרכישה הכולל. מסיבה זו, חשוב ביותר לבדוק לפני כי ההון העצמי הנחוץ לביצוע עסקת הרכישה, זמין לכם. בנוסף, יש לוודא כי יש לכם יכולת לכסות לא רק את עלות הנכס עצמו, אם כי גם את שאר ההוצאות שנלוות לעסקה, ובכללן מיסי מקרקעין, שכר טרחה לעורך דין, עלות שמאי, עלויות תיווך, הובלה, שיפוץ, ריהוט, ועוד.
7. בדיקת היתכנות קבלת המשכנתא
במרבית חוזי המכר בעסקאות הנדל"ן מופיע סעיף לפיו אי קבלה של משכנתא אינה מהווה עילה קבילה לעיכוב בתשלומים או ביטול ההסכם. מכאן שרוכשים הנתקלים בקשיים או עיכובים בקבלת המשכנתא, עלולים למצוא עצמם נושאים בסנקציות בגין הפרת חוזה.
לכן, יש לוודא מראש שהבנק מוכן להעניק לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא, ולברר גם מהו אחוז המימון שתוכלו לקבל.
8. בדיקת המיסים והתשלומים שיחולו על מוכר הנכס
לטובת העברת זכויות על שמכם בנכס שתרכשו, תידרשו להציג ללשכת רישום המקרקעין אישורים שונים. בין היתר יש להמציא אישור על תשלום של מס שבח, ארנונה והיטל השבחה. אף שעקרונית, חובת כיסוי התשלומים הללו אמורה להיות מוטלת על המוכרים, לכם כקונים יש אינטרס מובהק לוודא כי התשלומים הללו אכן בוצעו. לכן יש לדאוג שחלק מהתמורה תופקד בידי עורך הדין שמלווה את העסקה, לטובת הבטחת כיסוי התשלומים.
9. בדיקות הנדסיות ובדיקות במבנה
לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן חשוב לבצע בדיקה של המבנה ובדיקה הנדסית לנכס עצמו. לטובת העניין, ניתן לשכור שירותי בדק בית מטעם חברת הנדסה העוסקת בבדיקות נכסים וביקורת מבנים, על מנת לקבל חוות דעת מקצועית, ותמונת מצב ברורה ומעודכנת לגבי מצב הנכס, המבנה שבו הוא נמצא, השכונה והאזור בכלל. עבור בדיקת התשתיות, ניתן לעיתים להסתפק גם בשירותיו של איש מקצוע מהימן כגון חשמלאי או שרברב.
10. בדיקה של סביבת הנכס
כאשר מבצעים בדיקות מקדימות לעסקת נדל"ן, מומלץ לבדוק גם את הסביבה שהנכס נמצא בה. בין שמדובר בנכס למגורים, נדל"ן להשכרה, נדל"ן מסחרי או נדל"ן להשקעה – הרע שלפרמטרים כמו העומסים בכבישים באזור, המרחק ממרכזי תעסוקה ומסחר, זמינות של שירותים קהילתיים שונים וביטחון אישי – מהווים כולם שיקולים חשובים עבור הקונים. בנוסף, חשוב לבדוק את קיומם של מפגעים בסמיכות לנכס ובפרט אם מדובר על נדל"ן למגורים. למשל, אנטנות סלולריות, קווי מתח סמוכים, אתרי סילוק פסולת, רחובות סואנים מאוד, ועוד.
בדיקת חוזה הרכישה – הבדיקה החשובה ביותר לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן
הדבר החשוב ביותר שיש לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן, הוא חוזה הרכישה. בדיקת חוזי מכר מתבצע בעזרת עו"ד מקרקעין ונדל"ן מקצועי, שיש לו הידע והכלים לבדיקת חוזי רכישה לפרטי פרטים, וסיוע לרוכשים בביצוע כלל הבדיקות המקדמיות הנחוצות להבטחת כדאיות העסקה.
